田中英二税理士事務所

　共同所有の不動産について、将来の相続を見据えた共有の解消方法を、Q&A形式でお伝えします。

　兄弟姉妹で共有（共同所有）している土地がありますが、共有を解消した方がよいでしょうか？また、共有を解消する具体的な方法を教えてください。

　親子間での不動産の共有については、相続により共有が解消できる可能性がありますが、兄弟姉妹間については、その可能性は極めて低く、むしろ相続により共有者が増える可能性が高いといえます。よって将来の相続を見据えた場合には、容易なことではありませんが、少しでも早く共有を解消した方がよいでしょう。

　共有を解消するための具体的な方法としては、下記が考えられます。

　2ヶ所以上の土地を兄弟姉妹で共有している場合に、それぞれの土地の持分を交換することにより共有を解消し、それぞれの土地を各々の単独所有にする方法です。ただし、交換の特例（譲渡がなかったものとする）の要件を満たさない場合、他の方法より税負担が重くなる恐れがあるため、選択肢になり得ない可能性が高いと考えられます。ご質問のケースでは、下記が最も厳しい要件になるものと思われます。

• 交換により譲渡する資産の時価と取得する資産の時価との差額が、これらの時価のうちいずれか高い方の20％以内であること。
  ※単独所有の土地と兄弟姉妹の共有持分を交換することも可能です。

　兄弟姉妹の共有持分を購入する方法であり、共有地の利用を希望されている方が、選択されることが多いといえます。
　この方法で障害となるのは、下記事項です。

• 購入者の資金確保
• 譲渡者の税（譲渡所得）負担
• 取引価格の決定
  

  　取引価格は、当事者である兄弟姉妹の利益が相反しますので、その決定が困難となる場合があります。公的評価を基に決定している場合が多いと思いますが、公的評価は幾つかあり、その選択についても利益が相反します。よって、数十万円の費用負担が生じますが、不動産鑑定評価書に基づいて取引価格を決定する場合もあります。

  ※時価よりも著しく低い価格で取引を行うと、譲渡者から購入者へ「みなし贈与」があったものと判断される恐れがあります。

　土地を第三者に売却する方法は、資金負担（通常、収支はプラスとなる）が生じないため、共有者全員の同意が得られれば、比較的容易に行うことができる方法といえます。よって、上記1. 及び2. の方法が上手くまとまらなかった場合に、選択されることもあります。ただし、共有者の中で代表的な立場の方が不在の場合、売却が思った様に進まないことがあります。

（番外編）土地信託
　共有の状態のままで、土地を利用（主に賃貸）したい場合、信託という方法があります。土地信託とは、土地所有者が信託銀行等に土地を一定期間託し、運用及び管理をしてもらう制度です。